| ZL003 |
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解説 |
第2条【使用目的・入居者】
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契約書の入居者一覧に記載された入居者のみ居住を認める内容となっています。
親戚や家族、恋人と称する第三者の頻繁な寝泊りに対しても誤魔化されないよう
禁止しています。
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第3条【賃貸借の期間及び終了】
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元々の契約期間が一年未満の場合、再契約をするかしないかの半年前通告は必要ありません。
一年未満の契約は滅多にありませんから気にしなくてもよいかもしれません。
重要なのは次の文章で、大家さんが半年前通告を怠った場合、契約期間を過ぎても借主は
入居可になります。この場合、通告から半年後が解約日となりますので、その間は
従前の契約内容と同一条件で契約が続くことを記載し、解約まで同じ賃料を頂きます。
また、この場合は当然火災保険が切れることが予想されますので、本来の契約期間を過ぎて
も住む場合は、たとえ数日間であろうとも火災保険に加入してもらうことにしています。
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第5条【中途解約】
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言った言わない等の問題が起きない様、必ず書面で通告してもらいます。
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第6条【月額賃料等】
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普通は契約者名で振り込むものですが、家族や他人が支払っている場合、
その人の名前で振り込むことがあるので誰の支払なのか分からないことがあります。
また、名前よりも建物名と号室の名で振り込むほうが分かりやすい大家さんもいますので
その場合は、適宜指示しましょう。
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第12条【遅延損害金】
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例えば1万円を遅れて支払った場合、日数×4円となります。
1日遅れた場合は10,004円を請求します。
しかし1万円しか払わなかったとしましょう。まず、遅延損害金である4円から
充当します。そして次に残り9,996円を滞納家賃に充当します。
結果、家賃4円が滞納となり、その日からさらに4円に対して遅延金をカウント
していくことになります。
決して先に家賃から充当してはいけません。遅延金に対し、遅延金を請求することは
できないからです。
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第13条【受領順序】
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振込みによる支払の場合、請求額ぴったり払われるのが普通ですが、滞納や、うっかりミスなどにより
過不足のある場合があります。その場合は支払者から特に申し出が無い場合に限り、大家さんが内訳を
好きに決められるようにしています。これは実は重要なことで、悪質滞納者の場合で
家賃、共益費、光熱費などを請求しているとき、光熱費1万円を滞納！ というより
家賃1万円を滞納！ とするほうが裁判での印象が良くなるからです。
一般的には２，３ヶ月以上の家賃滞納で勝訴できますから、まずは家賃を中心に滞納状態にもっていく
ことが重要となります。
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第14条【修繕負担】
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細かい表にてひとつひとつの箇所をはっきり明記して定める業者さんがいますが、そこまで細かく
すると膨大な量になりますので、本契約書では省略し、簡潔に記載しています。
気になる方は、ご自身で細かい表にて定め、別紙ということで契約条項の上書きしてください。
本契約書では、修繕費用が安いものは借主負担で直す。借主側の過失で壊したものも借主負担で直す。
借主の過失ではなく壊れたもので高額なものは大家さんが直す（例えば設備品エアコンなど）。
これが基本となっています。そして借主の過失か判らないものは折半での両者負担としています。
排水溝がつまった、ガラスが勝手に割れた、誰かにドアを壊された等です。
これらはまずは折半での処理を想定し、その後再発した場合は借主責任と考えられますので短期的に
再発した場合は借主負担とする記載にしてあります。
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第16条【禁止事項】
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あらゆる禁止行為を記載しています。具体的に書いていなくても、どれかに当てはまるよう抽象的
に記載しているものもありますが、これだけはしっかり明記したいというものがあれば
追記してください。特に石油ストーブ灯油製品は大家さんによりますので使用禁止なら明記しましょう。
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第17条【乙の連絡・告知義務】
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連絡のつかない契約者というのは、何かしら言い訳し、点検や工事業務が滞ってしまいますので
それらを封じる記載をしています。
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第18条【甲の告知義務】
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もちろん逆に連絡のつかない大家さんというのも困り者です。
中には、連絡をつけるためにわざと滞納して、大家さんの電話を待つ人もいます。
借主だけでなく、大家さんもきちんと連絡がつくようにしましょう
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第22条【鍵の取扱い】
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深夜にも関わらず、合鍵を求める困った借主対策となっています。
全くの他人にカギを渡してしまうと大問題になるので必ず契約書の入居者情報に書かれている人の
本人確認書類を持参させてから渡してください。
それと合鍵は大家さんは必ず2本作っておいてください。1本しかない場合、それを渡してしまうと
いざというときに部屋に入れなくなるからです。貸したものが必ず戻ってくるとは限らないのです。
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第23条【賃貸人の契約解除権】
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一般的な記載内容です。ひとつ注意すべき点は、契約解除に該当したとしても、それは最終的に
裁判にて決まりますので、違反したからといって無理やり力ずくで追い出すことはできません。
あくまで違反事項の事実があったため、契約条項通り契約解除するという内容証明を
送り裁判で使うためのものだと思ってください。
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第27条【連帯保証人への委任】
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連帯保証人は永久に滞納家賃を支払うことになってしまうのでその救済処置となっています。
但し、滞納借主が現存する限り、自力救済は出来ないので最終的に裁判での明渡しになります。
あくまで気休め的な記載だと思ってください。
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第28条【規定外事項】
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この条項にて、本契約書に反する、矛盾するなどの規定外の取り決めや、
修正事項等があれば別紙で作るよう定めています。
大家さんによる契約書のカスタマイズを行います。
必ず日付を記載するものとして最新であるものが有効となるようにしています。
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