特に勘違いされる大家さんが多いのですが、契約書で定められている事項に違反したからといって、
相手の了承なく力ずくで処理してはいけません。力ずくでやっていいのは、裁判所の執行官だけなのです。
例えば、家賃を高額滞納したからという理由で、合鍵で部屋に入り、荷物を外に出し、カギを変えるなどです。
これらは自力救済と呼ばれるもので、自分で強引に解決してはいけないのです。
契約書はあくまで契約書。違反したときは裁判に使う資料であり、警察の令状でも強制執行の令状でもありません。

滞納したら大家が部屋の荷物を持ち出してもＯＫ、カギを変更されることを借主は了承する、自力救済してもよい、
など記載され、借主が記名押印したとしても、それは無効になります。
修繕費用はすべて借主負担とか、そういった条項も無効です。ひどい大家から借主を守るための法律があるため
借主に不利な特約は無効となります。本契約書を別紙等でカスタマイズする場合、そういったことに注意して下さい。

高額滞納、開き直り、近所迷惑の繰り返しなど、とんでもない借主もいますが、
そうであっても法律によって守られています。どんなに酷い借主でも力ずくで追い出すことはいけません。
逆に訴えられてしまいますので注意です。

無理やり追い出されたことに対する大家さんへの裁判と、高額滞納による借主への裁判となります。
この場合、金銭的には相殺されるイメージがあるのですが、ケースバイケース。
よほどの高額滞納でないと相殺できません。
また、大家さんが慰謝料を借主に払ったとしても、借主はその慰謝料を貰ったにも関わらず、
滞納家賃を払わないことが考えられます。よって取られ損になることがあるのです。

これはあくまで予想の上での話となります。恐らく、多くの大家さんは自力救済しています。
さらに借主は、滞納しているから仕方がないと考え、泣く泣くどこかへ行ってしまうのです。
大家さんにとって、運がいいケースだと思ってください。
もし法を知っている私が悪質滞納者になったとしたら即、警察に行き大家さんを訴えるでしょう。
法を知らなそうな借主だとしても、友達や周りの人が入れ知恵をすることもありますから
正直、自力救済は賭けなのです。
絶対負けないためには、通常の裁判を行い、執行官に追い出してもらうのが確実なのです。
どの弁護士に聞いても、自力救済はやっちゃダメといわれます。
法を知る弁護士だからこその回答です。
しかし現実は裁判費用がかかり、追い出すのも費用がかかり、滞納金も戻ってこない。
なんで法律は借主を守っているんだ？
そう考えた大家さんは自力救済を選ぶことでしょう。借主が訴えてこないことを祈りつつ。

最後は、理不尽な理由を押し付けられます。そんな奴と契約したほうが悪い。
相談に来た大家さんを納得させる弁護士の殺し文句です。
これ以上、滞納金が増加しないよう損斬りして、借主を追い出せたのだから満足しましょう、と。
滞納金はまず取り戻せないことを弁護士は知っています。強制執行により電化製品等を差し押さえようとしても
まったく大した金額にならず、通帳すら執行官は抑えません。本人のボディチェックを行い、財布を押さえてくれ
ればまだ大家さんの気が晴れるものですが、ボディチェックどころか財布すら差し押さえないのです。
生活費までは取らないようです。
強制執行は、あくまで本人を追い出すものであって、滞納者に対する金銭差し押さえの執行は効果がありません。
元々お金のある人なら普通は滞納しませんので。。。
よって大家さんは本人を部屋から追い出すことが最終目標になるのです。

滞納を行う借主は、契約期間に関わらず裁判によって追い出すことができますが、
そうでない軽いトラブル借主は、裁判で追い出すことが難しいです。
近隣住民とよくトラブルになっているとか、違法ではない迷惑レベルでは追い出す
理由が弱いのです。よって賃料をきちんと支払い続けている限り難しいのですが
そこは当店の契約書のように定期賃貸借契約をした場合、最悪でもその契約終了日に
出て行ってもらうことが可能になります。大家さんは再契約をしない旨を通知する
だけです。それでも出て行かない場合はやはり裁判になりますが勝てますので
２，３ヶ月の辛抱というところです。
まずは契約終了の1年前から半年前までに内容証明で契約終了及び再契約しない
意思を通知してください。もし契約終了まで半年を切っていても、その通知から
半年後が解約日となりますので、半年の辛抱となります。

お年寄りにはきついですが、銀行振込が確実な記録となります。
現金のやりとりですと、やはり払った払ってないの問題はつきものなのです。
払ったのに領収証をくれなかったとか言い出す借主すらいます。
もちろんそのような言い訳が通るわけがありませんが、頑なに言う人がいると
またしても裁判での判断となっていますのです。もちろん大家さんが勝てますが。
勝っても、その後の大家借主の関係は悪くなるし、いいことはありません。
銀行記録は絶対的なものですから、なんとしても振込や引き落とし、自動送金
などのサービスを利用させるよう、大家さんはその処理を手伝ってあげて下さい。

近年、一部の生活保護者の滞納状況の酷さに、代理納付という大家さんへの
役所からの銀行振込が可能になってきました。
全国レベルではなく、一部の自治体のみです。
管轄の区役所が受け付けているかどうか確認した上で大家さんから申請して
みてください。但し申請には条件がありますので、これらも地域によって
ルールが違います。
滞納しているか、自力での支払いが可能か、年金やバイト収入がないか
色々な条件があります。それらをクリアできれば家賃の支払が確実なものに
なります。

滞納による契約解除は、一般的に3ヶ月分とされています。2ヶ月でもぎりぎり可能ではあります。
しかし1ヶ月分の滞納となると、なかなか裁判では契約解除を認めてくれないケースがあります。
たった1か月分だからです。それくらいなら待ってやれよという意見です。
しかし大家さんにとっては死活問題でもありますから、当店の契約書を使った場合
二つの対処方法があります。

ひとつは、遅延金を最大額で請求できること。
5万円の家賃なら1ヶ月滞納すれば600円の遅延金を請求できます。
借主にペナルティを与えるわけです。こうすることで滞納したら余分に払う関係上
滞納しにくくさせる効果があります。しかしこれにもめげず、遅延金を払わず
常に「家賃」1か月分しか払わずに、多めに払わない借主がいたとしましょう。
この借主に対しては、遅延金というものが発生している関係上、
5万600円という1か月分家賃＋αの滞納金にさせているのです。
一年間、一ヶ月遅れの家賃しか払わない借主であれば、遅延金は単純に7200円を超えています。
そう、この時点で1ヶ月滞納ではなく、5万7200円という約1〜2ヶ月の滞納があるという表現が
できるのです。裁判のときの印象が良くなるのです。1ヶ月の滞納では追い出しにくいですから。

そしてもう一つは、定期賃貸借であるがために、少額な滞納金であろうとも関係なく契約を終了で
きますので、大家さんさえその気なら裁判せずとも契約終了による部屋の明渡しが決定するのです。